• מבוא

בסקירה זו נבקש לבחון האם הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") חלות גם ביחסים שבין יזם לבעלי דירות קיימות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית לרבות פרויקטים מסוג מסלול מיסוי או מסלול רשויות, תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) וחלופת שקד (להלן: "עסקת התחדשות עירונית") באופן בו הוראות חוק המכר דירות מגינות על הבעלים הקיימים גם במקרה בו ההסכם בינם לבין היזם אינו מחיל באופן מפורש את הוראות חוק המכר דירות על הסכם.

• דיון

1. קונה/מוכר כהגדרתם בחוק המכר דירות

חוק המכר דירות מסדיר את היחסים שבין יזם לרוכש דירה וקובע הוראות והתחייבויות קוגניטיביות אותן חב היזם כלפי הרוכש לרבות סעדים ותרופות להן זכאי הרוכש במקרה של הפרות התחייבויות היזם.

בעסקת התחדשות עירונית מוכרים הדיירים הקיימים ליזם זכויות בנייה (מלוא זכויות הבנייה או חלק מהן) בתמורה לקבלת דירות תמורה חדשות (או משופרת במסלול חיזוק) וכן הטבות ו/או תמורות נוספות מאת היזם. נבקש לבחון האם בעסקאות התחדשות עירונית היזם נכנס בנעלי "מוכר" והבעלים הקיימים נכנסים בנעלי "קונה" כהגדרתם בחוק המכר באופן בו היזם מתחייב כלפי הבעלים בהתחייבות החלות על פי חוק מכר דירות?

לדעתנו, הגדרת מוכר/קונה בחוק המכר דירות אינה מתיישבת בהכרח עם הנסיבות של עסקת התחדשות עירונית;

"מוכר:

"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

"קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;

אם נבחן את עסקת ההתחדשות העירונית לפי מהותה הכלכלי-משפטי הרי שמדובר בעסקת שירותי בנייה תמורת זכויות בנייה; היזם מעניק לבעלים שירותי בנייה וזאת בתמורה לזכויות הבנייה שהוא מקבל מהדיירים לכל הפחות לבניית יחידות היזם אשר יימכרו בשוק החופשי. כלומר אין מדובר ב"קונה" ו"מוכר" קלאסיים כהגדרתם בחוק המכר כאמור אלא למעשה הבעלים הינם כמי שמוכרים ליזם, אשר קונה בתורו את זכויות הבנייה תמורת מתן שירותי בנייה.

2. עסקת התחדשות עירונית – חוזה מכר

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום ברמלה (אפריל 2024) בעניין אוזריאנסקי ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ ואח', קבע ביהמ"ש כי הוראות חוק המכר דירות חלות על פרויקטים מסוג תמ"א וזאת גם אם הוראות ההסכם שבין הצדדים לא קבעו זאת באופן מפורש.

ביהמ"ש הגיע למסקנה זו בקבעו כי ההתקשרות שבין היזם לבעלים הינה מסוג של חוזה מכר לרכישת דירה ואשר על כן הוראות חוק המכר דירות חלות על חוזה התמ"א:

סעיף 2 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן-"חוק המכר") קובע כי:

"חוזה להספקת נכס שיש להפיקו או לייצרו, רואים אותו כחוזה מכר, זולת אם המזמין קיבל עליו לתת את עיקר החמרים הדרושים להפקת הנכס או לייצורו."

מאחר ובחוזה התמ"א התייחסו הצדדים לפרויקט הבנייה שיש להפיקו או לייצרו, וחב' יובל והנתבעת התחייבו לספק את החומרים לבנייה, הרי שמדובר בחוזה מכר.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן-"חוק המכר דירות") מגדיר את המונח "דירה" כדלקמן:

"דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"

    מצירוף שתי הוראות החוקים הנ"ל עולה שחוק המכר דירות חל על חוזה התמ"א".

יצוין כי ההסכם נשוא הפס"ד שלעיל הינו מסוג תמ"א לחיזוק מבנה והוספת דירות (תמ"א 38/1), ואולם על פי המובא לעיל ניתן לשער כי דעתו של ביהמ"ש הינה כי הוראות חוק מכר דירות חלות על כל סוג של פרויקט התחדשות עירונית שכן כל עסקה של התחדשות עירונית ניתן להעמיד בתנאי הניתוח שביהמ"ש עורך להוראות חוק המכר ולחוק המכר דירות ואין הצדקה במקרה הנדון להבחנה בין עסקת תמ"א 38/1 לכל עסקת התחדשות עירונית אחרת.

לדעתנו, מסקנתו של ביהמ"ש במקרה האמור אינה מדויקת שכן על דרך ניתוח זה עולה שבכל עסקת שירותי בנייה חלות הוראות חוק המכר דירות גם בעסקאות שהן באופן מובהק אך ורק שירותי בנייה. המצב כאמור אינו מתיישב עם כוונת המחוקק ועומד בניגוד לפסיקת בית המשפט המחוזי ת"א בעניין שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' ישראלה אבנרי, לפיה לא ניתן להחיל את הוראות חוק המכר דירות על חוזה למתן שירותיי בנייה:

"נוכח הגדרת "מוכר" בחוק, ויסוד "המכירה" הנדרש לשם החלתו – כמו גם החלת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק הבטחת השקעות") – לא ניתן, לטעמי, להחיל את חוק המכר (דירות) על עסקה למתן שירותי בנייה, באשר עסקה כאמור נעדרת יסוד של מכירה".

3. חוק המכר הבטחת השקעות –גזירה שווה או לא

במסמך שכותרתו הבהרות ממונה חוק המכר: זכויות בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר פרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון בשנת 2017, ציין הממונה כי הוראות חוק )דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, (תשל"ה 1974) (להלן: "חוק המכר הבטחת השקעות"( חל אף ביחס לבעלי הדירות הקיימות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית במקרה בו בעלי הזכויות מוכרים ליזם את מלוא הזכויות שלהם במקרקעין – וכפי המובא במסמך, פרויקטים מסוג של הריסה ובנייה מחדש (פינוי בינוי ותמ"א 38/2);

"בכל פרויקט הכולל הריסה ובנייה מחדש (הן פינוי-בינוי והן תמ"א 38/2) בו כלל הזכויות של בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר אף ביחס לבעלי הדירות הקיימות בבניין המיועד להריסה והיזם נדרש לעמוד בהוראותיו"

לדעתנו אין לגזור גזירה שווה לפיה לדעת הממונה, הוראות חוק המכר דירות חלות על הסכמי תמ"א 38/2 ופינוי בינוי וזאת בהתאם לדעתו כי הוראות חוק המכר הבטחת השקעות חלות על עסקאות מהסוג הנ"ל. ניתן להניח כי הממונה התייחס לחוק הבטחת השקעות בלבד בגלל הסיכון הקיים לבעלי הדירות שבהתקשרותם עם יזם הם מוכרים לו את כל הזכויות שלהם בקרקע ועל כן יש להעניק להם הגנה על הזכויות שלהם בדירה. אולם גם הממונה יסבור כי בעסקאות בהן הבעלים לא מוכרים את כל הזכויות שלהם בקרקע (פרויקט תמ"א 38/1, בפרויקטים של פינוי בינוי בהם הבעלים מוכרים רק חלק מהזכויות שלהם בקרקע) או במקרה של הוראות חוק המכר דירות, הרציונל והחשש האמור אינו מתקיים. לאור האמור לעיל, לדעתנו ראוי כי הממונה יבהיר את עמדתו ביחס להחלת הוראות חוק המכר דירות על עסקאות מסוג התחדשות עירונית.

4. רציונל המחוקק – חוק המכר דירות

חוק המכר דירות נחקק כחוק צרכני אשר נועד להגן על רוכשי הדירות כצרכנים מפני היזמים תוך הנחה כי קיימים פערי כוחות משמעותיים בין הצדדים המחייבים את הסדרת זכויות הרוכשים.

כך בדברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב 2022:

"חוק המכר (דירות), – התשל"ג 1973 (להלן: "חוק המכר") הוא חוק צרכני שנועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות במסגרת עסקאות אלה. בבסיס חקיקה זו ניצבת ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות אלה של רכישת דירה מיזם אינה שוויונית, וכי ישנם פערי כוחות ניכרים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר".

לדעתנו הרציונל האמור לעיל אינו בהכרח מתקיים בעסקאות מסוג התחדשות עירונית ואין מדובר בצד חזק אשר מתקשר עם צד חלש; הדיירים בבניין בדר"כ מאוגדים על ידי נציגות, מיוצגים על ידי עורך דין וביכולתם לעמוד על המקח ואין מצבם דומה לרוכש בודד בפרויקט. פערי הכוחות הקיימים בעסקת מכר לרכישת דירה בשוק החופשי, מצטמצמים בעסקאות מסוג התחדשות עירונית.

• סיכום

בעסקת התחדשות עירונית, ככל והוראות חוק המכר דירות אינן מוחלות חוזית על העסקה הרי שיש קושי הן מבחינת פרשנות החוק והן מבחינת רציונל החקיקה, להחיל את הוראות חוק המכר. המלצתנו בכל מקרה בעת ייצוג בעלים לעמוד על כך שחוזה ההתקשרות שבין היזם לבעלי הדירות הקיימות יחיל באופן מפורש את הוראות הסכם המכר דירות על ההתקשרות ועסקת ההתחדשות העירונית.