הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו ימכרו הבעלים בבניין את זכויות הבנייה שלהם ליזם ותמורת הזכויות הנ"ל יקבלו הבעלים דירות חדשות ומשודרגות, הינו תהליך מורכב המצריך ידע והשקעת משאבים רבים על מנת להשלימו בצורה המיטבית עבור בעלי הדירות ועבור היזם והכל במהירות האפשרית. אחד אחד התנאים הבסיסיים על מנת שפרויקט כאמור יצלח הינו שיתוף פעולה מצד הבעלים והגעה להסמכה רחבה ככל הניתן להוצאתו לפועל של פרויקט כאמור בתנאים מוסכמים על היזם והבעלים.

אחד המכשולים הניצבים בפני הצלחתו של פרויקט תמ"א 38/2 כאמור הינו התנגדות יחיד בעלים ו/או חלק מהבעלים לתנאיי ההתקשרות מול היזם וסירובו לחתום על הסכם התמ"א המוסכם על רוב הבעלים. 

המחוקק, מתוך הבנה שפרויקטים מסוג תמ"א 38 עלולים להיתקע עקב התנגדויות כאמור שלעיתים עלולות להיות לא צודקות ונועדו רק בכדי לסחוט את היזם, ומתוך רצון להקל על יישומה של תכנית תמ"א 38, חוקק את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") אשר מטרתו היא להוריד את רף ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 (לרבות פרויקט תמ"א 38/2). 

ביחס לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 קבע המחוקק במסגרת סעיף 5א(א) לחוק החיזוק כי, לטובת הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38/2 נדרש לקבל את הסכמתם המלאה של 100% מהבעלים בבניין ואולם מתוך רצון לאפשר את קידום פרויקטים תמ"א 38/2 ולמנוע מדיירים בודדים לעכב פרויקט שלם אפשר המחוקק בהגעה לסף הסכמות מינימאלי של 80% מהבעלים בבניין שלהם צמוד 80% מהרכוש המשותף, לפתוח בהליכים כנגד דייר סרבן ובעצם לכפות את ביצוע הפרויקט על אף ההתנגדות הדייר הסרבן.

בבואו של המפקח על המקרקעין לדון בתביעה כאמור קבע המחוקק בסעיף האמור לעיל כי עליו לשקול בין היתר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן.

בפס"ד רע"א 1002-14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (להלן: "עניין שמרוני") התווה בית המשפט העליון את האופן בו על המפקח על המקרקעין לבחון  תביעה כאמור, וקבע כי על המפקח על המקרקעין לבחון בין היתר: 

"את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין".

יש לציין כי בעניין סיגל יעל נ' עמנואל באומלשפינר (להלן: "עניין סיגל") נקבע כי נטל הראייה הראשוני בהתנגדות לביצוע פרויקט תמ"א 38 (לאחר שהתובעים עמדו בהוכחת תנאי הסף הכוללים – קיומו של רוב כנדרש ואישור בקשה להיתר), מוטל על הדייר המתנגד לפרויקט.

להלן נביא סקירה של 2 טענות נפוצות להתנגדות לפרויקט תמ"א 38/2 והתייחסות הפסיקה אליהן:

1. חוסר איזון בין תמורות הבעלים לתמורות היזם

האם חוסר איזון בין התמורה אשר מקבל היזם בפרויקט לעומת התמורה אשר הוא מציע לכל דייר הינה עילת התנגדות סבירה? האם נדרשת הלימה בין רווחיות הפרויקט לבין התמורה אותה מציע היזם לבעלים?

בעניין סיגל נקבע כי ישנו צורך לבחון את האיזון הכלכלי שבין התמורה הניתנת לבעלי הדירות לבין הרווח היזמי ואולם נקבע כי נטל הראייה להוכיח כי אין איזון בתמורות מוטל על הדייר המתנגד וכי עליו להצביע על קיומו של חוסר איזון אובייקטיבי ולא די בראייה בדבר סברתו הסובייקטיבית. בנוסף, קבע בית המשפט בעניין סיגל כי בעת בחינת האיזון כאמור על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה הוגנת וראויה אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין היזם.

2. אי שוויון התמורה

מתן תמורה עודפת לאחד ו/או חלק מהבעלים מהווה פגיע בעקרון השוויון ומשכך על פניו מהווה עילת התנגדות סבירה. 

כלל האצבע אשר נקבע בפס"ד עש"א 14413-02-22 שוחט ואח' נ' פרץ ואח (להלן: "עניין שוחט") לצורך בחינת התנגדות כאמור היא כי השוויון בין הדיירים הנדרש הינו שוויון מהותי – כמותי ולא שייוון כלכלי. כלומר, השוויון שנדרש לבחון הינו האם כל אחת מהדירות זוכות לתוספות דומות במהותן (לדוגמא תוספת של שטח זהה) ולא האם ערך התוספת לכל אחת מהדירות שווה. מטעם זה טענה כי דירה מטפחת יותר ו/או גדולה יותר ו/או בקומה גבוהה יותר זכאית לתמורה עודפת, דינה להידחות ואולם מתן תוספת של גינה בעוד שלדירה המקורית לא הוצמדה גינה מהווה תמורה עודפת ולכן דינה להתבטל (ראה 813/20 בלטר ויקטור נ' קראויז צדוק (דייב). 

עוד נקבע בעניין 550/20 עטר יעקב נ' אודי חיות כי כאשר מדובר בסוגים שונים של נכסים (כגון דירת מגורים לעומת נכס מסחרי, סביר כי התמורה בין הנכסים תהיה שונה.

לסיכום

החוק קובע מנגנון באמצעותו ניתן להתמודד עם התנגדויות אשר אינן מוצדקות והמביאות לעיכוב בקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38/2. מחד ראוי יזם שידע כי ככל ולבעלים ישנה טענה מוצדקת כנגד קידום הפרויקט ו/או כנגד התמורות עליו לנסות לפתור את הסוגייה ולהגיע להסכמות עם הבעלים עוד בשלב המשא ומתן ומנגד ראוי בעלים אשר מתנגד מטעמים אשר אינם מוצדקים ו/או מתוך רצון לסחוט את היזם שידע כי למרות התנגדותו כאמור ישנם מנגנונים בחוק אשר מאפשרים ליתר הבעלים לעקוף את הצורך בהסכמתו.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין,  האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הסוגייה. בכל מקרה ספציפי יש לפנות  לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.