המשפט החל בשטחי יהודה ושומרון

נכון ליום כותבינו מאמר זה מדינת ישראל טרם החילה את המשפט הישראלי בשטחי יהודה והשומרון ועל כן ובהתאם לעקרונות המשפט הבינלאומי הדין החל בשטחי יהודה ושומרון הינו מורכב ובנוי מרבדים שונים כאשר הכלל המרכזי הוא שהדין החל בהם הינו הדין שחל באזור טרם כניסת כחות צה"ל לשטחים אלו. המשפט הבינלאומי מכיר בכך שהדין הנ"ל יכול ויתעדכן ככל והמפקד הצבאי באזור יסבור כי נדרש שינוי ו/או עדכון וזאת בין היתר, לשם שמירה על הסדר והביטחון הציבורי. 

בהתאם לאמור לעיל, הרובד הבסיסי של הדין החל בשטחי יהודה והשומרון הינו המשפט העותמאני החקיקה המנדטורית והחקיקה הירדנית אשר התקיימו בשטחי יהודה והשומרון עוד בטרם כניסת צה"ל לשטחים הנ"ל ועובר דרך תקנות אותם תיקן המפקד הצבאי בשטח בהתאם לצורך שנוצר.

חוק המכר דירות והבטחת השקעות

המחוקק הישראלי שביקש להגן ולעגן את מערכת היחסים שבין מוכר דירה לקונה דירה חוקק את חוק המכר (דירות), תשל"ג-,1973 במסגרתו נהנה הקונה משורה של הגנות והוראות מיטיבות אשר אינן ניתנות להתניה וביניהן הוראות לעניין אחריות המוכר לאי התאמה, פיצויי הקונה ע"י המוכר בגין איחור במסירה, אחריות המוכר לרישום זכויות הקונה בדירה ועוד. 

בנוסף, בכדי להבטיח את כספי הקונה, חוקק המחוקק הישראלי את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 במסגרתו מחויב המוכר להעניק לרוכש באמצעות בטוחות שונות הגנה על כספי התמורה אשר ישולמו למוכר עבור הדירה.  

תחולת חוק המכר דירות והבטחת השקעות בשטחי יהודה ושומרון

על אף שהחוקים הנ"ל הינם חוקים טריטוריאליים החלים בתחומי מדינת ישראל בלבד בהתאם למפורט לעיל ומכוח סמכותו על פי הדין הבינלאומי, החיל המפקד הצבאי באזור, במסגרת נספח 10 לתקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון), תשמ"א-1981, את 2 החוקים הנ"ל על עסקאות המתקיימות בשטחי יהודה ושומרון. בהתאם לאמור לעיל פורסם מכתב מאת לשכת היועץ המשפטי הצבאי הממוען לכבוד הלשכה המשפטית של משרד הבינוי והשיכרון מיום 07.07.2022 לפיו הובהר כי חוק המכר דירות הוחל מתחומי ההתיישבות הישראלית באיו"ש במסגרת נספח מס' 10 – דיני צרכנות, תעשייה ומסחר לתקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון), תמ"א – 1981. אמנם במכתב כאמור צויין חוק המכר דירות בלבד ואולם לדעתנו אין הבחנה בינו לבין חוק המכר הבטחת השקעות שגם הוא נקוב בנספח 10 לעניין התחולה בתחומי ההתיישבות הישראלית באיו"ש.

בפס"ד ע"א 39022-06-14 שטיינר ואח' נ' אלטרוביץ' ואח' ציין בהימ"ש כי למסקנה זו לפיה החוקים הנ"ל חלים גם בתחומי המועצות האזוריות ביהודה ושומרון ניתן להגיע גם על פי תקנון המועצות המקומיות כאמור לעיל אך גם על פי טיעונים נוספים בהם: 

1. תחולה מכוח "הסכמה מכללא" – כלומר ניתן להחיל את החוקים הנ"ל ככל ומהוראות הסכם המכר שבין הצדדים ניתן להניח כי הצדדים הסכימו שהחוקים הנ"ל יחולו במערכת היחסים שביניהם. מכאן, החשיבות כי בהוראות הסכם המכר יצוין כי החוקים הנ"ל חלים על הצדדים.
2. תחולה מכוח חזקת "שוויון הדינים" – כלומר במקום בו נטען לתחולת דין זר ולא פורש מהו אותו דין זר החל הרי שבית המשפט מוסמך להניח שהדין החל הינו זהה לדין הישראלי במקרה כאמור.

לסיכום

על אף שחוקי מדינת ישראל ובהם חוק המכר דירות והבטחת השקעות, אינם חלים בתחומי שטחי יהודה והשומרון, בכל זאת באמצעות מנגנונים שונים אשר אושרו בין היתר על ידי בית המשפט העליון ניתן להחילם על עסקאות המתרחשות בשטחים אלו כך שגם קונים של דירות הנבנות בשטחי יהודה והשומרון ייהנו מן ההגנה אשר מקנים חוקים אלו ואולם תחולה זו אינה מכוח הדין הישראלי ולכן נדרש להבטיחה בין היתר באמצעות התאמות נדרשות בהסכם המכר.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין,  האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הסוגייה. בכל מקרה ספציפי יש לפנות  לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.