יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מכירים את ההתלבטות: מתי נוצרת "השבחה" המחייבת תשלום היטל לרשות המקומית? ומה עושים כשעוד לפני התוכנית החדשה כבר חלה על הנכס תמ"א 38?
רקע: מה עמד על הפרק?
פסק הדין עסק במצב נפוץ אך עם זאת מורכב מבחינה משפטית: מקרקעין עליהם חלה תמ"א 38, אך לא הוגשה מכוחה בקשה להיתר. בהמשך אושרה תוכנית מקומית (למשל רובע 3 בת"א) שהוסיפה זכויות בנייה, וכתוצאה ממכירת הנכס נדרש בעל הנכס לשלם היטל השבחה.
הוויכוח נסוב סביב השאלה: איך יש להעריך את "שווי המצב הקודם" של הנכס? האם יש לקחת בחשבון את השפעתה של תמ"א 38, למרות שלא מומשה בפועל, או להתעלם ממנה?
עמדות הצדדים
- הרשויות טענו: תמ"א 38 לא מומשה בפועל (לא הוצא היתר), לכן אין לכלול את תרומתה לערך הנכס. הכללה כזו תפגע ביכולת לגבות היטלי השבחה על התוכניות המאוחרות יותר.
- בעלי הנכסים טענו: שוק הנדל"ן כן משקלל את תמ"א 38 בערך הנכס גם בלי היתר, ולכן יש להכליל את השפעתה. אחרת, זהו חיוב מס שאינו מוצדק.
- יש להכליל את השפעתה של תמ"א 38 בשומת "המצב הקודם", כל עוד היא שיקול בשוק החופשי, גם אם לא הוצא היתר.
- אי הכללה תביא לחישוב "השבחה" מלאכותית, ולגביית היטל לא מוצדקת.
- תמ"א 38 אינה מהווה "אירוע מס" בעצמה, ולכן אין הצדקה לנטרל את השפעתה – כשם שאין מנטרלים השפעות שוק אחרות.
- שווי "המצב הקודם" לא בהכרח נמוך – אל תניחו שמאחר שלא הוצא היתר – אין ערך לתמ"א 38.
- בידקו היטב את עמדת השמאי העירוני – יש מקום לערער על שומות שמתעלמות מתמ"א 38, ובמקרים רבים מאד שמאים מכריעים דחו את השמאות שמטעם הרשות המקומית, עוד מלפני פסה"ד.
- פסק דין לויתן הוא תקדימי – ומעתה רשויות מקומיות יהיו חייבות לפעול לפי ההלכה החדשה.
