חלופת שקד מול תמ"א 38
בתאריך 30.6.2022 אישרה הכנסת את תיקון מס' 139 לחוק תכנון ובנייה ובכינוייו: "חלופת שקד" המהווה חלופה לתמ"א 38 אשר עתידה לפקוע בתאריך 1.10.2023. חלופת שקד מהווה נדבך נוסף בעולם ההתחדשות העירונית אשר נועדה לתקן עיוותים ולטפל בבעיות אשר היו קיימות בתמ"א 38 ובלשון דברי ההסבר לחוק:
"תיקוני חקיקה אשר יהוו חלופה לתמ"א 38 ואשר במסגרתם יינתן מענה לקשיים התכנוניים הכרוכים בהיתר מכוח תמ"א 38 ,שעיקרם – הצורך בתכנון מיטבי במסגרת תכנית מפורטת של ממש, העדר אפשרות לתת מענה לצורכי ציבור ולעירוב שימושים, והצורך בראייה תכנונית רחבה אשר תקטין את החשש מסיכול התחדשות עירונית במתחם בשל היתר נקודתי למגרש אקראי".
בהתאם לאמור לעיל, אחד ההבדלים המרכזיים בחלופת שקד לעומת תמ"א 38 הינו שבעוד תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמכוחה ניתן להוציא היתרים, כלומר הוצאת היתר עלפיה הינו הליך רישוי בלבד על דרך הגשת בקשה להיתר לוועדה המקומית, חלופת שקד מחייבת עריכת תכנית מפורטת כתנאי להגשת בקשות להיתר. בכך למעשה הורחבו סמכויותיהן של הוועדות המקומיות בכל הקשור באישור פרויקטים אשר נועדו לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה וזאת באחת מהמסלולים הבאים:
- מסלול של הריסה ובנייה מחדש;
- מסלול הריסה ובנייה מחדש ותוספת שטחי בנייה במגרש אחר;
- מסלול חיזוק מבנה קיים;
- מסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת בנייה במגרש אחר;
להלן מובאת טבלה ובה השוואה בין עיקרי הוראות תמ"א 38 לבין הוראות חלופת שקד:
| תמ"א 38 | חלופת שקד | |
|---|---|---|
| תחולה | ככל מסתיימת 1.10.2023 למרות האמור הוראות תמ"א 38 ימשיכו לחול עד ליום 18.5.2026 ובלבד שהתקיימו כל התנאים המפורטים בהחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (תנאים הנוגעים לוועדה המקומית הנוגעת בדבר). בקשות להיתר שתוגשנה עד למועד 1.10.2023 (או עד למועד 18.5.2026 ככל והתקיימו התנאים להארכה), ימשיכו ויחולו עליהם הוראות תמ"א 38. | החל מהתאריך 10.7.2021 |
| היתר בנייה | ניתן להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה מכוח תמ"א 38 | נדרש לקדם תכנית מפרוטת לטובת הגשת בקשה להיתר בנייה |
| מסלולים |
1. מסלול של הריסה ובנייה מחדש; 2. מסלול חיזוק מבנה קיים; |
1. מסלול של הריסה ובנייה מחדש; 2. מסלול הריסה ובנייה מחדש ותוספת שטחי בנייה במגרש אחר; 3. מסלול חיזוק מבנה קיים; 4. מסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת בנייה במגרש אחר; |
| היטל השבחה |
1. מסלול חיזוק מבנה קיים: פטור מהיטל השבחה. 2. מסלול של הריסה ובנייה מחדש: פטור מהשבחה על 2.5 קומות ועל היתר היטל השבחה בשיעור 25% מההשבחה. |
1. היטל בשיעור של 25% מההשבחה 2. במקרה של ניוד זכויות למגרש אחר יחול היטל בשיעור 25% על הזכויות שנוידו ועל יתר השטחים היטל בשיעור של 50% |
| זכויות בנייה עקרי | מסלול חיזוק מבנה קיים; א. עד 25 מ"ר הרחבה לכל דירה קיימת. ב. 2 קומות נוספות בבניין. ג. סגירת קומה מפולשת. ד. בניית קומה חלקית בגג. מסלול של הריסה ובנייה מחדש; א. עד 13 מ"ר הרחבה לכל דירה קיימת. ב. עד 3.5 קומות נוספות בבניין לפי הפירוט הבא: 1.5 קומות נוספות- במבנה של קומה אחת, 2.5 קומות נוספות- במבנה של 2 קומות, 3 קומות נוספות- במבנה של 3 קומות ו3.5 קומות נוספות- במבנה של 4 קומות ויותר. | מסלול הריסה ובנייה מחדש: עד 400% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע. הריסה ובנייה מחדש של 3 מבנים על שלושה מגרשים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה: עד 500% משטח הבנייה הכולל הקיים, מעל פני הקרקע. הריסה ובנייה והוספת שטחים במגרש אחר: עד 300% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע, (הבנייה בשטח המגרש בו המבנה הדרוש חיזוק תהיה עד 400% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע, בניכוי השטח שהוגדל במגרש האחר). מסלול חיזוק מבנה קיים: עד 200% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע. מסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת בנייה במגרש אחר: עד 100% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע, (הבנייה בשטח המגרש בו המבנה הדרוש חיזוק תהיה עד 200% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע, בניכוי השטח שהוגדל במגרש האחר). |
